地主・不動産オーナーが知っておくべき落とし穴と解決法
「親から相続した土地を兄弟3人で共有しています」
「名義は父と私の2人になっています」
このように、相続後に複数人で土地や建物を共有する“共有名義”は、よくある話です。
しかし、この共有名義こそが、後々の相続や売却、活用の場面で深刻なトラブルを招く可能性があります。
特に地主や不動産を持つ家庭にとって、共有状態の放置＝資産価値の低下・相続トラブルの引き金になることも。
この記事では、
「そもそも共有名義とは何か」
「なぜトラブルになりやすいのか」
「どうすれば共有を避けられるか」
「すでに共有になっている場合の対処法」
を分かりやすく解説します。
1. 共有名義とは？まずは基本の確認
「共有名義」とは
不動産の所有者が複数人いる状態のことを「共有名義」といいます。
登記簿を見ると、「Aさん1/2、Bさん1/2」といった具合に持ち分（割合）が記載されています。
例：父親の土地を兄弟3人で相続 → それぞれ1/3ずつの共有名義になる
よくある共有名義のケース
相続時に話がまとまらず、とりあえず共有にする
節税対策で親と子が持ち分を分ける
贈与や購入で親子・夫婦で持ち合う
遺言書がなく法定相続でそのまま共有になる
一見平等で合理的に思えますが、不動産は現金と違って「共同で使う」ことが難しいため、意見の違いが生まれやすいのです。
2. なぜ共有名義が「もめる」のか？
誰か1人の同意では、勝手に売却・活用できない
不動産を売ったり貸したりするには、共有者全員の合意が必要です。
1人でも反対すれば、話は進みません。
たとえば…
長男が「売却して現金化しよう」と提案
次男が「思い出の土地だから手放したくない」と反対
→ その結果、ずっと宙ぶらりんの状態に
固定資産税や維持費はどう分ける？
所有者である以上、共有者にはそれぞれ維持費・税負担の責任があります。
しかし、実際には…
誰か1人が代表で払って、後から精算
連絡が取れない共有者がいて未回収
使っていない人が払いたくないと主張
こうして、負担の不公平感・関係悪化・支払いトラブルが起こりやすくなります。
次の相続で「ねずみ算式」に名義人が増える
共有名義は、次世代への相続でさらに複雑になります。
例：父の土地を兄弟3人で共有 → それぞれの子に相続されると、9人以上の共有者に
こうなると、
住所がバラバラ
連絡が取れない
判断の合意が取れない
など、もはや活用も売却もできない「塩漬け不動産」になる可能性が高いのです。
「争族」の原因にもなる
「兄が勝手に貸して収益を得ている」
「妹が使ってるのに、こっちにも固定資産税を払えというのはおかしい」
こうした感情的な対立から法的争いに発展することも多く、
裁判所に「共有物分割請求」をする事例も後を絶ちません。
3. 共有名義にしないための対策
生前の「遺言書」で分け方を指定しておく
もっとも有効な手段が、親の代で遺言書を作成しておくことです。
遺言書には、特定の財産を「誰に相続させるか」を明記できます。
✅ 「自宅は長男に、畑は次男に」
✅ 「貸家は収益を上げているので、管理実績のある子に」
このように共有を避けて一人に集中させることで、後のトラブルを未然に防げます。
「代償分割」を使う
たとえば、土地を一人に相続させる代わりに、その人が他の相続人に現金を支払う方法です。
これを「代償分割」といいます。
例：長男が土地を相続 → 次男・三女には各500万円を支払う
こうすれば、実質的な公平感を保ちながら、土地の共有を避けることができます。
不動産を法人化する
地主の方に多い手法として、不動産を管理法人に移しておく方法もあります。
たとえば…
株式会社〇〇不動産を設立
不動産を法人に売却・贈与
相続時は「土地」ではなく「株式」を分ける
こうすることで、共有名義の土地の発生を回避しながら、法人経営の形で収益を維持できます。
4. すでに共有名義になっている場合の対処法
共有者間で「持分の買い取り・譲渡」を行う
話し合いができる状況なら、1人の共有者が他の持分を買い取る、または譲ってもらうことで、単独名義にすることができます。
不動産を売却して、現金で分ける
全員が納得すれば、不動産を売却して現金化し、それを分けることで共有状態を解消できます。
「共有物分割請求訴訟」をする
どうしても協議ができない場合は、家庭裁判所に「共有物分割の調停」や、最終的には訴訟を申し立てることになります。
ただし、これは時間もお金も精神的負担も大きい手段のため、できれば避けたいところです。
5. 共有名義と相続税の関係
持分ごとに課税される
相続税は、共有名義だからといって節税になるわけではありません。
それぞれの相続人が、持分に応じた評価額で課税されます。
分割しないと特例が使えないことも
「小規模宅地等の特例」「配偶者の税額軽減」などは、実際に誰が何を相続したかが明確でないと適用できません。
共有のままでは、これらの節税メリットを逃してしまうことがあります。
6. 不動産の共有名義は「後に残された家族への負担」
地主や不動産オーナーの方にとって、**「とりあえず共有」**は一番避けるべき相続の形です。
資産を分けたつもりが、
結果として「使えない不動産」「動かせない財産」「争いの火種」を残してしまうことになりかねません。
大切なのは、
✅ 「誰に、何を、どうやって渡すか」を明確に決めておくこと
✅ 「話し合えば分かる」ではなく「書面で伝える」こと
✅ 「不公平感を避ける」視点と「現実的な活用」を両立すること
です。
【まとめ】今日からできる！共有名義対策チェックリスト
✅ 親に遺言書の作成を提案しているか？
✅ 自分の不動産が誰と共有になっているか把握しているか？
✅ 兄弟姉妹と不動産の将来について話し合ったことがあるか？
✅ 将来の相続を見据えて法人化や分筆を検討しているか？
共有名義を避けることは、家族の平和と資産の活用を守る最善の一歩です。
地主として、今できることを少しずつ進めていきましょう。
